中国最赚钱的商场并非北上广深，厕所一奇观助其爆红成为商业奇迹

中国最赚钱的商场不是位于北上广深等一线城市，而是位于成都的太古里。太古里以其独特的建筑风格和丰富的商业业态吸引了大量消费者，其中最引人注目的就是其“网红厕所”。
这个网红厕所位于太古里的一处公共区域，因其独特的设计和装饰风格而走红。这个厕所不仅提供了舒适的如厕环境，还成为了游客和市民拍照打卡的热门地点。由于其独特性和吸引力，这个网红厕所成为了太古里的一大亮点，也为商场带来了大量的客流和商业价值。
太古里作为成都的高端商业区，汇集了众多国际知名品牌和特色餐饮，吸引了大量消费者前来购物和休闲。网红厕所的爆红，进一步提升了太古里的知名度和人气，使其成为成都乃至全国最赚钱的商场之一。

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在中国高端商业版图中，南京德基广场堪称一个独特的存在。这座2006年开业的商场，是最早引入国际一线奢侈品牌的商业综合体之一。走进德基，香奈儿、路易威登、爱马仕等顶级品牌鳞次栉比。十余年来，其销售额始终位列全国前三甲。

据商业地产研究机构赢商网数据显示，在2024年全球奢侈品市场普遍遇冷的情况下，德基广场却逆势而上，全年销售额突破245亿元，超越北京SKP和上海国金中心，重新夺回"全国商场销售冠军"的宝座。

与北京、上海的高端商场相比，位于秦淮河畔的德基广场一直保持着低调务实的作风。在消费升级的黄金十年里，北京SKP和上海国金中心凭借高调营销成为中产新宠，而德基却始终深耕长三角市场，长期未能"出圈"。

一位曾在德基工作过的南京人回忆，商场对细节的把控近乎苛刻。为了保护地面，要求所有品牌必须使用静音橡胶轮板车运输货物，若使用普通塑料轮将被罚款。所有物料进场时，途经区域都必须铺设红地毯。

转机出现在2021年。那一年，德基斥巨资打造的"网红厕所"横空出世，迅速成为社交平台热议话题。自此，德基声名鹊起，不仅成为探店博主的打卡圣地，更被纳入南京旅游团的观光行程。慕名而来的不再只是高净值人群，更多普通游客也纷至沓来。

在熟悉德基的人看来，这种低调奢华正是典型的"老钱风格"。一个典型例证是商场的地砖——看似陈旧发黄的表面常被外地游客误认为脏污，实则是特意采购的平板灰岩，其中甚至能找到侏罗纪时期的生物化石。

在德基偶遇名人并非稀罕事。有人曾在此邂逅格力电器董事长董明珠，也有消费者与LVMH集团高管擦肩而过。演员龚俊参加品牌活动时，更是在粉丝簇拥下优雅地出入网红厕所。对此，他表示理解："毕竟'厕所经济'在全球都是独树一帜的。"

网红厕所的走红，很大程度上源于其奢华配置。虽然德基官方从未公布具体造价，但诸多细节可见一斑：盥洗台上的摆花插在法国设计师品牌Maison Dada的Narcisse花瓶中；走廊的花瓣灯是特别开模定制；等候区配备医疗室、母婴室等设施；就连洗手池高度都经过人体工学测算。

关于这些厕所的传闻层出不穷：

• 二期8楼的欧式简约风厕所，造价数百万元
• 一期6楼的热带花园风厕所，因酷似电影场景最受欢迎
• 一期3楼的夜店风厕所，据传造价高达2000万元

德基在宣传中称"如厕是逛街的优雅转场"，但慕名而来的游客往往另有所图。网红主播在此直播，大爷大妈拍摄短视频，甚至有品牌将快闪店搬进厕所。在一期5楼，等待如厕的游客还能欣赏到现场演奏的《命运交响曲》——这里摆放着一架供人即兴演奏的钢琴。

这些看似荒诞的场景，打破了高端商场与普通消费者之间的隔阂，持续为德基带来人气。走在商场里，可以听到天南地北的口音。除了南京本地人，还有来自苏北、皖南等地的消费者，偶尔还能捡到合肥的公交卡。

奢侈品店的经理们分享过经验：要特别留意带外地口音的顾客，因为他们往往目标明确，消费力不容小觑。数据显示，德基70%的销售额来自江苏和安徽消费者，其中不少人专程前来购物。

来自南通县城的陈小姐就是典型代表。定居南京后，她成为家乡朋友的"代购"。有时工作日午休时间，她会乘地铁直奔德基扫货。热门款如香奈儿19手袋往往需要多次往返。周五下班后，她常拎着奢侈品购物袋赶高铁，两小时就能将商品送到老家朋友手中。

德基的地理优势显而易见。南京作为交通枢纽，与无锡、常州等城市形成"高铁一小时生活圈"。从安徽马鞍山驾车至此也仅需一小时，比去省会合肥更方便。因此，德基停车场常见安徽牌照车辆。

长三角地区富裕人群的消费需求旺盛。陈小姐的老家朋友们多是企业家或店主，家产普遍超千万。但当地商业设施有限，南通市区仅有轻奢品牌。因此，他们要么去上海购物，要么选择更近的南京。

放眼江苏和安徽，高端商场屈指可数。合肥唯一的银泰中心，主力奢侈品牌仅有路易威登和古驰，缺乏爱马仕和香奈儿，年销售额约50亿元。当地媒体曾报道，合肥试图引进SKP等高端商场未果，被寄予厚望的银泰二期，亮点仅有梵克雅宝一家。

相比之下，德基所在的南京新街口商圈堪称购物天堂。这个十字路口聚集着德基、金鹰、新百、中央商场等四大商业体，满足不同消费需求。有消费者调侃："无论从哪个出口出来，都能找到花钱的地方。"

德基的交通优势同样突出。一期开业恰逢南京地铁1号线通车，二期开业又与2号线开通同步。新街口站24个出口日均客流超200万人次，为德基带来源源不断的客源。

德基招商负责人袁善崇透露，在奢侈品领域，香奈儿是最难引进的品牌。目前该品牌在中国内地仅有不到20家精品店，其中北京、上海、成都和南京是仅有的四个设有多家门店的城市。德基作为南京最早引入香奈儿的商场，彰显了其商业地位。

业内人士认为，德基登顶销售冠军并非偶然。某品牌在进驻上海前做过调研，发现当地商业体数量过多导致分流严重。袁善崇听闻德基超越SKP时，第一反应是"北京是否新开了分流客源的商场"。

袁善崇将德基称为苏皖地区"一超无强"的商业奇迹。这种压倒性优

势使得周边商场难以匹敌。他所在的商业地产公司从未要求学习德基，因为其成功难以复制。倒是德基附近的景枫商场值得研究——该商场转型年轻化路线，引入茶颜悦色等网红品牌，年销售额达40亿元。

德基的独特之处在于其本土化基因。与SKP、恒隆等连锁商业集团不同，德基创始人吴铁军是土生土长的南京商人，始终扎根南京。在网红厕所走红前，德基在其他城市几乎无人知晓。

类似的案例还有郑州丹尼斯大卫城。这些本土商场能异军突起，都抓住了奢侈品进军中国市场的黄金机遇。德基采取"自上而下"的招商策略，先确保顶级品牌入驻，再引入其他品牌。2006年一期开业时，路易威登、宝格丽等已赫然在列。

德基招商部负责人回忆，初期品牌方对南京市场心存疑虑，曾派人蹲守新街口统计过往豪车数量。凭借创始人多年积累的香港商业人脉，德基最终打动了这些奢侈品牌。到2012年二期开业时，曾经高冷的品牌已主动寻求入驻。

这种成功在今天难以复制。袁善崇所在的中端商场曾重金聘请招商团队，得到的答复是："当年没拿到入场券，现在更不可能。"

随着时间推移，本土商场的短板逐渐显现。媒体报道显示，2012-2014年德基资产负债率最高达76.14%，曾抵押物业获得26亿元贷款。资金压力使得德基长期无法扩张，直到近年才在徐州布局第二家商场，但目前仍在装修中。

近二十年来，德基的主要客群始终是高净值人群。蒲山观察到，这些消费者决策迅速，从不考虑性价比，通常由司机负责提袋。普通年轻消费者能轻松购买的，可能只有奶茶。德基铺位紧张，长期仅有一家奶茶店，从喜茶到奈雪，再到现在的阿嬷手作，单价都在25元以上。

网红厕所的走红改变了德基的生态。早些年，从地铁进入商场B1层就能闻到高级香氛与化妆品混合的优雅气息。如今客流激增后，各种气味混杂，有网友抱怨："高端商场不该是香的吗？"得到的回复是："有钱人对气味很敏感。"

更大的矛盾集中在厕所使用上。高消费会员抱怨网红厕所人满为患，于是德基在二期3楼设置了仅限"天象会员"（年消费20万元以上）使用的专属卫生间，配备祖·玛珑洗手液等高端用品。对普通消费者陈璎来说，B1层的普通厕所才是首选，"那里的人是真的内急"。

尽管存在争议，德基的业绩持续攀升：从2019年112亿元到2021年203亿元，再到2024年245亿元。蒲山表示，品牌方对德基感情复杂——既看重其带来的客流和销量，又不满其强势作风。德基要求品牌每三年重新装修，否则调整位置或撤柜。多数品牌选择配合，只有香奈儿例外。

本地博主鑫鑫透露，德基对业绩不佳的品牌毫不留情，即使违约赔偿也要清退。去年南京国金中心开业后，香奈儿立即在此开设第二家店。袁善崇分析，这可能与铺位有关——德基一期的黄金位置已被路易威登等占据，香奈儿在二期对面的缪缪显得格格不入。

鑫鑫认为，德基给香奈儿的临街铺位已是优待。但在当前市场环境下，奢侈品牌需要更多自主权。香奈儿新店选址南京河西豪宅区，那里有多个千万级楼盘，看房验资门槛曾达500万元。

德基的老客户正在分流，有的转战国金中心，有的选择境外购物或线上消费。南京作为江苏奢侈品中心的地位也面临挑战。传闻香奈儿和迪奥将在苏州、无锡开设新店，打造"苏南奢侈品消费中心"。

袁善崇指出，南京仅有一家百亿级商场，远不如杭州的三家。对品牌而言，这意味着拓展空间有限。德基的网红厕所策略，本质是客源争夺战。蒲山最初对此持怀疑态度，但最终认可其营销价值，正如小米花200万元修改logo带来的话题效应。

网红厕所确实扩大了德基的客群。除了长三角消费者，更多外地游客前来购物或寻找代购。陈璎现在经常帮黄牛取货，一条香奈儿牛仔裤转手就能加价一两千元。

如今最渴望入驻德基的，是各类体验店和高端餐饮。2024年德基引入50家首店，包括FILA第六代形象店、周大福"颂"主题店等。袁善崇指出，奢侈品只能填满低楼层，普通消费者的到来让其他楼层也获得收益——他们可能买不起万元手袋，但愿意消费千元大餐。

德基广场的发展历程，见证了中国奢侈品消费市场的变迁。从最初的默默耕耘，到如今的网红效应，这座商业地标正在书写新的传奇。其经验表明，在商业地产领域，精准定位、严格品控和与时俱进同样重要。