德基,揭秘全国商业巨头崛起之路

德基集团（Deji Group）作为中国商业地产界的翘楚，其从一个地方性小企业成长为全国性的商业“大佬”，其成功并非偶然，而是多种因素综合作用的结果。我们可以从以下几个方面来分析其“炼成”之路：
1. "精准的市场定位与前瞻性眼光：" "早期聚焦：" 德基早期在家乡无锡深耕，精准地抓住了当地经济快速发展和城市化进程带来的商业地产需求。它并非一开始就追求全国扩张，而是稳扎稳打，在本地市场建立了良好的口碑和基础。 "业态创新与升级：" 德基很早就认识到购物中心不仅仅是租金收入，更是经营管理和体验的集合。它注重业态组合的优化，引入国内外知名品牌，提升购物中心的吸引力和竞争力。例如，德基广场往往定位为高端，聚集了奢侈品、时尚品牌、餐饮等，形成了独特的商业氛围和价值主张。
2. "卓越的选址能力与战略布局：" "黄金地段优先：" 德基非常擅长选择城市核心商圈、交通枢纽等最具潜力的地段进行开发。无论是南京德基广场的“一德两街”（德基广场、德基66、德基古楼），还是上海中山西路99号新天地德基广场，都占据了极佳的地理位置，最大化了人流量和商业价值。 "一线城市聚焦与辐射：" 德基的扩张策略

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来源：【紫金山新闻】

日前，南京商业标杆德基广场传出好消息，据赢商网消息，2024年南京德基广场实现全年销售收入245亿元，再次刷新自身纪录。

年销售245亿元是什么概念？这意味着，平均每天能卖超过6712万元，网络上有人以某奢侈品品牌包测算，8万元一只的包，每天要卖839只。

这一强劲的“吸金”能力从何而来？既来自德基自身商业创新的优势，也来自南京作为长三角消费枢纽的强劲势能。从首发经济的“磁石效应”到南京都市圈的“枢纽能级”，从消费场景的革新到城市竞争力的跃升，德基广场的“炼成记”也是南京打造国际消费中心城市进阶之路的缩影和南京商业魅力与消费活力的见证。

从商业自身的创新驱动中崛起

上周日晚，记者来到德基广场，只见负一楼连接地铁的通道里客流络绎不绝，随着人群往里走，看到许多门店前排着长队；乘着电梯往上，刷爆社交媒体的网红厕所更是挤满了拍照打卡的顾客。这样热闹的场景，正是德基超强引流与吸金能力的生动写照，也是“245亿元”的日常组成。

大家为什么喜欢逛德基？自然是因为德基“有的逛”。

从持续出圈的网红厕所，到不断上新的德基艺术博物馆展览，从美轮美奂的中庭展陈到不断推陈出新的品牌引进……走进德基广场，仿佛置身时尚与艺术的殿堂，除了国际顶尖的高奢品牌，这里更有着“常逛常新”的消费体验。

在刚刚过去不久的春节前，德基广场打造的蛇年主题艺术装置《萌蛇梦蝶》和《萌蛇春晓》迅速“出圈”，成为新年期间全国最热的打卡地标。不少网友表示“南京这波赢麻了！”“你永远可以相信德基的审美”……

来到德基艺术博物馆，记者看到，不管是已经火爆多时的金陵图数字艺术展还是新推出的与数字艺术领军人Beeple合作的全国首展都吸引了客流无数。艺术博物馆外面的艺术商店里，各式各样的艺术家联名周边吸引了大量消费者抢购。“我觉得德基早已不仅仅是商场，更是一个集合了艺术审美与年轻人娱乐与休闲方式的生活空间。”消费者程小姐是一名走在时尚前沿的潮流爱好者，也是德基广场的常客，她说，和普通的商场相比，德基广场已经从“卖商品”转向了“造场景”，这种创新能力也是其对顾客的吸引力所在。

去年底，德基广场推出“24h”商业新模式，开启夜间“逛逛逛”模式，延长营业至凌晨三点。德基广场相关负责人表示，这不只是开放时间上的延长，更持续放大“商业+艺术+科技”效应，为消费者提供体验式的夜间打卡消费新地标。该负责人还透露，接下来，德基广场还将推出金陵旧书市集，以文化为桥梁，连接消费者的内心与城市的过去，带着消费者以“超越商业”的视角探索生活的无限可能。

从首发经济的磁石效应中腾飞

从VALENTINO美妆全球首店，到携手意大利传奇超跑设计品牌宾尼法利纳合作系列的全球首展FILA AERO艺术馆，再到呈现6大折叠灵感空间、为消费者带来极致体验的全场景智慧生活的华为限时体验馆……德基广场以首店、首发、首秀、首展为核心，构建了一个高端消费的生态圈。据不完全统计，去年，德基广场全年品牌首店引入约50家，是全国首发经济的领跑者。 在“首发经济”的硬核支撑下，来逛的人越来越多，购买力也越来越强。

以“首发”带“流量”，以“流量”促“留量”，以首发经济为抓手，推动商业业态创新、消费场景升级、服务质量提升，德基广场是一扇“窗口”，更是一把可复制的流量“密钥”。

数据显示，2024年南京共引入各类型首店330家，其中包括全球首店2家、全国首店35家、华东首店13家、江苏首店119家以及南京首店161家。这意味着，平均每天南京消费市场都有新面孔亮相，无论是首店数量还是结构层级，都充分彰显了南京首店进驻的魅力以及在全国商业版图中的强劲吸引力与竞争力。

“沃土”之上，才能繁花似锦。从政策扶持，到绿色通道开辟，再到个性服务，引入首店、首发、首秀的同时，南京更在不断厚植营商环境“沃土”，营造更加舒适友好的消费环境。

记者了解到，南京积极构建“首店+”体系，对在本市举办符合条件的国内外知名商业品牌首发、首秀活动，最高予以30万元奖励，推动首发经济立体化发展。另一方面，南京大力支持创新和扶持本土品牌快速成长，开启“首创金陵”专项行动，扶持在地特色品牌的创新孵化，积极培育本土消费新势力品牌，助力打造一批示范性、创新性强的特色消费场景。南京还启动了主理人添彩计划，持续组织线下路演活动，一批行业专家、金融机构对加入计划的主理人品牌予以指导、扶持，促进品牌健康发展。以德基所在的玄武区为例，去年，该区成立了首发经济发展联盟，成为首发经济强有力的“托举”。

从南京枢纽能级的带动中升华

来到新街口大转盘，只见路上的车辆川流不息，到了晚上，周边商场的霓虹照亮着夜空，这里是南京消费流量的重要地标，也是南京消费枢纽地位的生动写照。

2月16日下午，记者在德基广场的停车场里数了数，皖A、苏K等外地车牌占比约有三成；过去几年的统计数据也显示，南京消费“大市场”辐射着都市圈3600万人，新街口商圈年销售额有四成左右来自都市圈城市。

每到节假日，在南京新街口商圈，总能看到拎着行李箱逛街购物的人；在德基广场的奢侈品店内，常常能听到来自不同地区的口音。在记者的采访中，有不少人表示，“就是奔着新街口、奔着德基而来”。“我就在南京隔壁的安徽，不管是开车还是坐高铁来南京都非常方便，所以时常会来逛一逛。”来自安徽的消费者陈女士表示，由于距离近、交通方便，她常光顾南京，而南京消费市场供给的丰富多元，商场内聚集了众多的国际高端大牌、首店首发，则是吸引她买买买的主因。

凭借优越的地理位置和发达的交通网络，南京正逐渐成为区域消费的枢纽。南京都市圈涵盖江苏、安徽等多个城市，人口规模庞大，随着交通网络的不断完善和高铁、城际铁路等交通工具的普及，南京与周边城市的时空距离不断缩短，经济联系日益紧密，为南京消费市场的客源拓展提供了有利条件。南京还拥有庞大的消费群体，包括大学生、年轻职场人士以及众多游客，为消费市场带来了源源不断的客流。

此外，作为长三角地区重要中心城市，南京近年来经济发展势头好，产业结构不断优化升级，金融、科技等领域蓬勃发展，吸引了大量高端人才和企业入驻，居民收入的提升，让更好品质的消费市场有了更多的目标客户群体。数据显示，南京社会消费品零售总额迈上了8000亿元台阶，过去两年南京人均零售额位列全国大中城市第一。

南京日报/紫金山新闻记者 黄琳燕

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