郑州大型购物中心去年租金收益破亿，同比增长40%，全国排名仍居末位

郑州一大型购物中心去年租金收益过亿元，同比增四成，全国仍垫底。这一数据反映出郑州商业地产市场的强劲复苏势头，同时也揭示了全国商业地产市场的不均衡发展。
首先，租金收益过亿元表明该购物中心在郑州商业地产市场中具有举足轻重的地位。其租金收益的增长，不仅反映了该购物中心自身经营状况的改善，也间接证明了郑州商业地产市场的活力和潜力。
其次，同比增四成这一数据，进一步印证了郑州商业地产市场的复苏态势。在宏观经济环境复杂多变的背景下，租金收益的显著增长，显示出郑州商业地产市场具有较强的韧性和抗风险能力。
然而，尽管郑州商业地产市场呈现出积极的复苏态势，但“全国仍垫底”这一表述却揭示了全国商业地产市场的不均衡发展。这可能受到多种因素的影响，如地区经济发展水平、产业结构、消费习惯等。
综上所述，郑州一大型购物中心去年租金收益过亿元，同比增四成，全国仍垫底的数据，既反映了郑州商业地产市场的强劲复苏势头，也揭示了全国商业地产市场的不均衡发展。这一现象值得我们深入关注和研究，以便更好地把握商业地产市场的发展趋势和规律。

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河南商报记者 杨桂芳 陈薇/文 记者 邓万里/图

郑州万象城和丹尼斯大卫城相距不远，这让双方都难免有些压力。作为二七商圈的两大购物中心，二者开业时间一前一后。经过四年，双方过得怎么样？

近日，华润置地发布2017年财报，报告显示在2017年全国已开业的万象城中，郑州万象城租金收入水平倒数第一，出租率倒数第一。丹尼斯大卫城也对外公布了2017年的营销情况，完成销售额42亿元，同比增长27.2%，利润超10个百分点。

身处亚细亚神话造就的二七商圈，各大选手竞相角力，郑州商战从未平息。

【走访】

郑州万象城整体浪漫

还有部分店面等待开业

近日，河南商报记者在郑州万象城看到，商场里的主题墙、栏杆、天井等位置都在打造四周年庆的主题，其中天井位置用了饰品花、礼物盒、灯光、透明卡片等装饰，整体看起来浪漫、时尚又不拘一格。

部分品牌在等待开业，也有一些楼层的店面用围挡围着，做了装饰墙。

在负一楼的屈臣氏店里，该店店员称，屈臣氏（万象城店）已经开业多年，可空间大、陈设的产品种类少，比起国贸360屈臣氏店面，该店面的销售额不足国贸360店面的一半，顾客人数和品牌丰富度都不如国贸360店面。

实际上，郑州万象城在开业之初被寄予厚望，它是继深圳、杭州、沈阳、成都、南宁之后华润在全国开设的第6座万象城，总建筑规模超20万平方米，综合其软硬件设施，被认为是郑州首个真正意义上的城市综合体。

万象城开业之初引入了Moncler、Versace、曼玉餐厅等餐饮、娱乐、购物、休闲国际一线品牌，并随后引入了苹果在河南首家也是目前唯一的直营零售店。

可2015年9月，“短命”的百货主力店金标百盛在开业约一年就宣告关闭，刷新了百盛在华最快关店纪录，而之前万象城招商期则把其作为第一百货主力店向市场推介。

有消息称，2015年，华润从已经开业的万象城项目上调兵遣将进入郑州万象城，实行换将及调整招商、运营、推广等策略，并在2016年对百货区域进行升级改造、对B1层部分区域进行改造等，2017年万象城引入西西弗书店、海底捞、全棉时代等多个品牌，对进驻品牌再次调整。

【数据】

郑州万象城出租率连续三年下跌

连续调整，其战果如何？

在香港上市的华润置地（01109.HK）3月20日晚间披露了2017年财报，其中披露信息显示，郑州万象城经历了去年的品牌调整后，在出租率降低的情况下，租金收益过亿元（港币），同比增加四成多。

综合2014年、2015年、2016年、2017年连续四年的财报来看，郑州万象城租金收益分别为1.03亿港币、1.37亿港币、0.786亿港币、1.1亿港币；平均出租率方面，分别为94.7%、92.9%、86.8%、80.7%。

这意味着，郑州万象城的租金收益略有起伏，空租率却年年递增。

另外，2017年财报显示，华润置地全年综合营业额为港币1185.9亿元，同比增长8.5%。其中，开发物业营业额占比88.17％，为港币1045.6亿元，按年增长5.9％；投资物业（包括酒店经营）租金收入按年增长21.1％，为港币87.8亿元。其中，购物中心业务营业额港币61.4亿元，同比增长20.1％；写字楼业务营业额港币12.6亿元，同比增长9.5％；酒店业务营业额港币13.8亿元，同比增长40.1％。

尽管开发物业占营业收入的绝对大头，但综合毛利率为40.3％，而投资物业毛利率更高一些，2017年上升至61.3％。

【分析】

郑州万象城选址老城区

使实际操作难度加大

处于老郑州、新郑州都倾慕的二七商圈，和大卫城、大上海城相距不远，郑州万象城空置率缘何居高不下？

张爱玲在小说《花凋》中曾说：“笑，全世界便与你同声笑，哭，你便独自哭”，这一句用在商业竞争中也合适不过。

有着60多年发展和积淀的二七商圈，经历了亚细亚引发的郑州第一轮商战，经历了大上海城、金博大、百盛等的繁华，近年来，它的巨大虹吸效应，触发大卫城、万象城的商业嗅觉。

可郑州版图的扩大和商圈的分散，无疑让二七的光环早已不如当初耀眼。

郑州万象城或许早已洞悉商战的真谛，用空间、体验、时尚来引导家庭客和新鲜族，以达到和其他购物中心差异化的目的。为此，万象城在品质和体验上如同打磨钻石一样费尽心思，仅以万象城推出的河南首个专为年轻一族打造的社交方式主题街区“93/4站台”为例，其所形成的引流功能和活动互动，目前在郑州尚未有购物中心能超越。

有商业观察者认为，郑州万象城站到了一个“十字路口”，周边不仅有丹尼斯大卫城，更有人民路丹尼斯，竞争压力可想而知。

综观万象城的选址，在一座城市最为中心的老城区落座尚属首例，加上所在区域的产业、居住、交通等各方面因素，都使得这个项目在实际操作中比想象的难度要大。

透过郑州万象城的调整不难看出，从早期的重奢定位到如今对准年轻时尚达人、家庭亲子、新中产，改走注重产品品质和价格的品牌招商路线，从而推动业态新的变化，正应了那句话：全新的赛道上不比谁走得快，只比谁走得远；也不比谁站得高，而比谁站得稳。

【未来】

待新田开业

竞争格局是否重塑

来郑四年，郑州万象城能否在第五年有一个超越？如何提升出租率？未来的万象城将会向着什么方向发展？

这些问题，河南商报记者向郑州万象城相关负责人提出采访，截至发稿时尚未得到回应。

郑州一知名购物中心高管曾对河南商报记者坦言，受万象城高调入郑的影响，大卫城当时可谓心急如焚，匆匆试运营。而现在来看，万象城刚来郑州时的路线无疑值得商榷。是照搬既有模式好还是适应当地环境比较好？都需要市场来检测。同一个商圈的几个购物中心之间只有差异化明显，才会在竞争中找到各自的生存之道。

现在实体回暖，各商场之间竞争的主要是客流，客流才是王道，商业姿态若是以引导消费为目的，自然要承受舍弃非目标人群之痛。

他还提到，万象城、熙地港都是外地企业来郑，是否遭遇“水土不服”不得而知，可相对于本地零售巨头丹尼斯而言，在本土化、品牌知名度上，后者的优势都非常明显。

究竟是外来的和尚会念经还是本地的和尚会念经？待相距不远的新田360广场太康路店开业，这一区域有望三足鼎立，届时二七的商业战火将再次燃烧，郑州万象城未来如何，还需进一步观察。

（河南商报编辑 施尚景 高予妍）