皇庭广场风云录,潮汕商人郑康豪的悲壮遗珠与终章拍卖

我们来构建一个关于“皇庭广场”前世今生的故事，聚焦于潮汕商人郑康豪的“最后一搏”。
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"皇庭广场之前世今生：潮汕商人郑康豪的最后一搏"
"序幕：皇庭广场的辉煌与阴影"
在繁华的都市心脏地带，矗立着一座名为“皇庭广场”的巨型商业综合体。它曾是城市地标，玻璃幕墙在阳光下熠熠生辉，汇聚了高端购物中心、豪华酒店、甲级写字楼和餐饮娱乐，是财富、地位与时尚的象征。然而，如今，“皇庭广场”三个字似乎蒙上了一层挥之不去的阴影。市场风向转变，租金大幅下滑，空置率攀升，曾经门庭若市的景象不复存在。它像一位昔日的贵族，如今却流落街头，亟待命运的裁决。而这一切衰败的背后，都深深烙印着那位曾经倾尽所有、力挽狂澜，却最终未能成功——潮汕商人郑康豪的奋斗与悲歌。
"前世：皇庭广场的诞生，郑康豪的黄金时代"
时间倒回二十年前，那是一个中国商业地产野蛮生长的时代。彼时的郑康豪，一个典型的潮汕商人，凭借着敏锐的商业嗅觉、敢闯敢拼的劲头和“爱拼才会赢”的家族信念，早已在商界崭露头角。他看中了城市中心那块

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rc="https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-axegupay5k/7a1fa9df5360415389e0f2cce08e0f3c~tplv-tt-origin-web:gif.jpeg?_iz=58558&from=article.pc_detail&lk3s=953192f4&x-expires=1765074708&x-signature=%2BK7jHIePusUjjuUQv4O6tTGACXQ%3D">>一场流拍的司法拍卖，一个繁华的深圳地标，背后是一位潮汕商人的资本困局与豪赌。

2025年9月10日上午10点，深圳福田CBD核心地带的皇庭广场司法拍卖正式结束。尽管吸引了超过4.7万人围观，但仅有一人报名且未出价，这场起拍价高达30.53亿元的拍卖最终流拍。

三年前，这个同样的项目报价还高达74.93亿元。短短三年间，估值暴跌超过44亿元，相当于打了4折，却依然找不到接盘者。这座曾经被寄予厚望的“钻石之心”，如今成了资本市场的弃儿。

01 黄金地标的失落

皇庭广场的命运起伏令人唏嘘。这个总建筑面积约13.8万平方米的商业综合体，位于深圳福田CBD核心位置，是双地铁上盖物业，北接市民中心、南邻会展中心，与星河COCOPark、平安金融中心共同构成福田黄金三角。

然而，这个如今人流如织、日均客流超8万人次的商场，却有着坎坷的出身。其前身是“晶岛国际购物广场”，曾因股东博弈陷入停摆，历经十余年未能完工。

2010年，郑康豪的皇庭国际子公司取得项目控制权，将其更名为“皇庭广场”，并于2013年12月正式开业。但谁也想不到，这个看似优质的资产，从一开始就埋下了危险的种子。

02 资本运作的隐患

郑康豪，标准的潮汕“房二代”，其父郑世进是深圳最早的开发建设者之一。2005年底，29岁的郑康豪正式接手家族企业，他曾许愿：“希望能有李嘉诚的百分之一就可以”。

2010年，郑康豪通过受让股权入主A股上市公司深国商（后更名为皇庭国际，代码：000056），拿下晶岛项目控制权。然而从2016年开始，公司以皇庭广场作抵押，向中信信托借款30亿元，年利率6.7%，期限5年。

这笔看似普通的融资，成为了日后债务危机的导火索。2021年贷款到期时，公司仅偿还本金2.5亿元，剩余27.5亿元本息逾期，直接触发了司法查封程序。

03 豪华朋友圈的消散

眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了……

郑康豪并非没有努力过。他曾经拥有一个令人艳羡的豪华朋友圈，包括九鼎投资、中植系企业、宝能姚振华的弟弟姚建辉等。

2016年，郑康豪还出资成为深圳同心基金大股东，借此拿到了深圳市同心俱乐部的入场券，与潮汕大佬同席。

但此一时彼一时。当皇庭国际陷入深度危机时，这些“朋友”并没有伸出援手。

九鼎投资在2018年解禁期一到就陆续减持；“中植系”的援助更多是“名股实债”；更令人唏嘘的是，郑康豪还因未能偿还姚建辉旗下的莱华商业2亿元借款，被对方告上法庭。

04 最后一搏与流拍困境

面对困境，郑康豪做出了两个抉择：一是剥离核心资产，二是跨界转型半导体。

2022年，皇庭国际曾两次挂牌转让皇庭广场相关股权，挂牌价从74.93亿元降至56.2亿元，但均无人接盘。与此同时，公司宣布收购芯片制造企业“意发功率”，战略布局半导体产业。

而皇庭国际自身连续五年亏损，累计亏损超44亿元，2025年一季度资产负债率高达97%。

本次拍卖流拍的原因显而易见：剩余土地使用年限不足17年，买家还需承担2372万元的待缴费用，以及超过2.2亿元的税费。这些负担让潜在买家望而却步。

05 资本游戏的终局

皇庭广场的流拍，反映了高杠杆、粗放式商业地产开发模式的困境。即使该项目2024年品牌平均进驻率高达93%，年收入达3.7亿元，也无法覆盖巨额债务带来的压力。

郑康豪的资本游戏已经走到了尽头。他至少2次被列为失信被执行人，4次被限制高消费，6次被强制执行。皇庭国际的股价如今仅相当于10年前历史高点的一折。

皇庭广场的流拍不是终点。法院后续将降价二次拍卖或变卖，这座繁华的商场最终可能以物抵债给债权人。这意味着郑康豪可能永远失去这个曾经引以为傲的“福地”。

蹊跷的是，流拍后，皇庭国际股价一度冲击涨停。

曾几何时，郑康豪形容自己与深圳“一拍即合”，称这座城市有“无数的可能性，那种一定要成功的虎虎生气”。

然而当资本潮水退去，曾经虎虎生气的商业巨子，如今只能看着自己一手打造的皇庭广场，悄然改写了结局。