2025年上海新锐商业地标,值得入驻TOP50商场深度解析

要制作一份2025年上海值得入驻的TOP50家商场统计分析，需要基于多个维度的考量，并且很多信息需要基于当前趋势进行预测。以下是一个分析框架和可能包含的商场类型及示例，请注意这并非一个精确排名，且实际情况会随市场变化而调整。
"分析框架与考量维度："
1. "地理位置与辐射能力 (Location & Catchment):" 核心商圈（如南京路、淮海路、陆家嘴）或新兴潜力区域（如张江、前滩、临港）。 周边人口密度、交通便捷度（地铁、公交）、商务活动水平。 商场自身的可见性和可达性。
2. "商业组合与业态丰富度 (Tenant Mix & Variety):" "国际/国内一线品牌旗舰店/首店/旗舰店数量:" 是否有吸引客流的高端品牌。 "新零售/体验式业态占比:" 剧院、书店、美术馆、儿童乐园、健身、餐饮体验等。 "生活方式品牌覆盖度:" 美容护肤、时尚配饰、家居生活、数码科技等。 "餐饮多样性:" 高级餐厅、特色小店、连锁快餐、咖啡馆茶饮等。 "百货/超市等基础零售的支撑:" 满足基本购物和生鲜需求。
3.

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作为一线魔都城市，上海历来商业零售发达，各类商场数量众多，分布广泛且定位各异。据不完全统计，目前上海超过3万㎡的在营商场有400家之多，外加星罗棋布的小微型商业，总计有上千家大大小小的各类商业体。这些商业体，有的体量巨大，面积达到惊人的30多万方；有的超长待机，开业运营时间近30年；有的交通便捷，多线轨交覆盖；有的成为地标，游客打卡必到；还有的精致如私家花园，美轮美奂。同时，新项目仍在层出不穷，老项目也在不断升级改造或自生自灭。在如此惨烈的商战环境中，一个商业体想要运营稳定，细水长流，持续输出，绝非易事。

本分析报告最终选取的50家商场（TOP50，排名不分先后），是从上海数百家商场中，设定了以下筛选评估指标，包括但不限于：商业体年营业额、行政区分布、商圈分布、内中外环分布、商业面积、入驻商户数量、商业业态、运营开发商、开业时间、有否地铁直达、商场租金、零售餐饮服务娱乐类业态占比、停车位、商场影院近3年票房排名、大众点评热门商场排名、百度地图高德地图腾讯地图个人访问人数、工作日双休日各时段10分钟内各出入口人流量实测、3公里内纯住宅小区写字楼数量等近20个维度参考指标，本文源于完整报告中摘录了部分指标予以发布，仅供学习探讨。通过相关数据的分析，我们可以从多个维度来洞察上海商业发展的现状和未来的趋势，以及消费者的喜好倾向。

同时，本报告主题阅读对象主要为相关业内人士，商场选取以多数普通市民消费能力作为参考，故将奢侈品类购物中心排除在分析报告之外，如：上海港汇恒隆、上海IFC、上海IAPM、尚嘉中心、嘉里中心、兴业太古汇，前滩太古里等。同时奥莱类型的商业体也排除在外，如：百联奥莱、比斯特、百盛优客、佛罗伦萨小镇等。

关于本报告的一些指标说明：

1. 商业体面积分类：超大型商场（15万㎡以上）、大型商场（10-15万㎡），中大型商场（5-10万㎡）。
2. 商场区域分布：内环内、内中环、中外环、外环外。
3. 各区域商圈：覆盖全市16个行政区共39个商圈。

一、重磅推出2025年TOP50商场名单（排名不分先后）。

名单上的每个商场对普通人来说，既熟悉又陌生。分析报告不是纸上谈兵，也不是无中生有，教员老人家早在1930年的《反对本本主义》文章中就说过：“没有调研就没有发言权”。以下的每一个商场我们都不止一次的实地探访过，看过卫生间停车库、甚至货梯储藏间等细节之处。按原来最核心的筛选标准，大致只能选出40家商场，每家商场有其特长优秀的一面，也有不完美的地方。后期为了便于统计，我们将有争议的10家商场也添加了进来，最后整理出50个商场的名单。这里面有开业不到一年的新晋网红，也有开业即将30周年的老牌商场。

2025TOP50商场名单（排名不分先后）

二、全市16个行政区入选商场数量分布

作为上海常住人口数量最多的两个行政区（浦东常住人口578万，闵行常住人口265万），其入选商场的数量也远远高于其他行政区。在闵行区，现有商业体已经供大于求，竞争激烈，但包括近期要开业及焕新的商场仍然有10家左右，客流继续分散的压力十分巨大，市场竞争环境也会越来越差。中心城区各区，入选商场分布还算均匀，该开发的大都已开发，未开发的，也很难找出新的体量巨大的地块。至于金山和崇明，地铁和好的商业配套仍然非常欠缺。

各行政区商场数量分布

三、入选商场内中外环区域的数量分布

内环内，一直是核心中的核心，为必争之地。老牌商场和新建商场均有分布，外资凯德系将位置因素作为第一考量，开发的商业体均在内环以内，包括3座来福士，凯德晶萃和凯德虹口中心，不愧为商业地产的“黄埔军校”。内环内也有很多新开的项目，但需要时间和努力来进一步提升人气和市场份额。

内中环，由于交通便利，产业发达，消费潜力巨大，各种商场业态丰富，反差巨大，没有一定的定式，主要消费支撑依靠周边密集的居民区。

中外环，分布不均。入选的商场主要分布在中环东北角和西区西南方向，地倾西-南，也是上海房产分布的一大趋势和特点。浦东段中环作为占据整个中环长度约40%的路段，唯一入选的商场还是开业近22年的仅8万方的文峰广场。好消息是位于浦东巨峰路地铁站的体量超过30多万方的TOD项目PRISMA新嘉中心，将于2026年开业，弥补了城市东部优质大型商业体的欠缺和遗憾，文峰广场则性命堪忧。

外环外，虽然距离市区较远，但受前几年房地产开发的带动和5大新城的发展策略，大型优质商场陆续建成，规模品质运营完全不输市区商场，比较有代表性的有南翔印象城、松江印象城、奉贤龙湖天街、蟠龙天地等。

内中外环区域商场数量分布

四、入选商场在各区商圈的数量分布

TOP50入选的商场，分布在39个商圈内，整体较为均匀。同时，也说明整个上海，经过近30年的发展和开发，已经没有特别集中的商业体区域。整体具有分布均匀，发展充分，新老兼顾的特色。

但这些大体量商业体存在，对商圈内的其他中小商业，具有毁灭性的冲击。一大遮百丑，大就是优势，唯大独尊，唯大不破。在各商圈的竞争中，整个零售商业还是遵循古老的商业法则，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。

以长宁区西部为例，2021年底淞虹路地铁站ART PARK大融城开业时，人山人海，热闹非凡，商场满租，租金奇高。附近的西郊百联在经过了一年半的改造升级后，于2023年底重新开业，当时也是人山人海，超级火爆。ART PARK大融城的客流瞬间急跌，空铺率飙升，租金下跌。结果不到9个月，2024年9月，ART PARK大融城对面的上海荟聚盛大开业，又是人山人海，周边交通瘫痪，再看西郊百联，客流惨不忍睹，商场死气沉沉，B1的超市倒闭，美食广场空一半。6万方的ART PARK大融城被12万方的西郊百联干死了，西郊百联又被15万方的上海荟聚给干趴下了，结果倒了2个，只能存活一家，商业竞争就这么直接和残酷。

但在这个大吃小的商业竞争中，也有奇葩的另类存在，那就是仅5万多方的蟠龙天地，开放式的迷你古镇，精致又休闲，让人松弛又惬意（关于蟠龙天地，以后有机会再详细展开）。

TOP50商场各区商圈数量分布

五、TOP50入选商场商业面积统计

在入选的TOP50商场中，我们按商业体经营面积，将商场分为三类：超大型商场（15万㎡以上）、大型商场（10-15万㎡），中大型商场（5-10万㎡）。超大型商场平均商业面积为19.6万㎡，大型商场平均商业面积为12.5万㎡，中大型商场平均商业面积为9万㎡。这些商场有的仅5.3万㎡，有的巨无霸甚至达到了32万㎡的，落差有6倍之多。其中大型和超大型商场合计占了72%，“大”真的就是真理。

TOP50商场经营面积统计

六、各类型商场的平均入驻商户数量统计

在入选的TOP50商场中，我们统计了各商户的实际入驻商户数量。超大型商场的平均入驻商户接近400家，大型商场的平均入驻商户接近300家，中大型商场的平均入驻商户超过200家。个别超级巨无霸的商场入住商户数量都超过了500家，入驻200家商户是一个商场具有一定吸引力的基本要求，也是各零售业态能完整有效分布的最基本保障。（注：现代商场的四大业态包括餐饮、零售、服务、娱乐）

各类型商场的平均入驻商户数量

七、入选商场地铁直达情况

在入选的TOP50商场中，78%的商场有地铁直达，有的是地铁上盖。浦东世纪汇广场甚至有4条地铁线路交汇，地铁人流给商场带来巨大的客流。外环内，那些无地铁直达的商场，基本几百米外或1-2公里内也有地铁线路覆盖，而外环外的无地铁覆盖的商场主要分布在松江、金山和崇明。地铁覆盖或地铁直达已经是优质商场的一个必要条件了，这也是新开商业体为什么重度依赖地铁规划的原因。

当然，沿着地铁开商场，也有其明显副作用：消费人群分散，竞争激烈。以地铁二号线内环到外环外段为例，从中山公园到虹桥站，短短的几站，一路从东向西分布着大大小小几十个商业体：又又中心、玫瑰坊、兆丰广场、龙之梦、长宁来福士、贝多芬广场、创邑MIX、南丰城、尚嘉中心、万都商城、汇金百货、百盛优客、金虹桥、巴黎春天、缤谷广场、申亚广场、宜嘉坊、馥邦兆城大厦、ART PARK大融城、上海荟聚、天会广场、虹桥机场商业体、虹桥站商业体、虹桥天地、虹桥龙湖天街、丽宝乐园广场等。

在这么密集的商业布局的情况下，仍有新项目即将开业。位于天山路与古北路交会处，投资额超80亿元、总建筑面积近25万平方米的大型综合体项目晶耀虹桥，其中商业配套近3万平方米，将于2026年5月全面开放。项目地下空间与轨交2号线、15号线连通，且与天山商圈现有的地下空间勾连，可直达金虹桥、南丰城等商业体。

商场地铁直达情况

八、入选商场开发运营商分布统计

在入选的TOP50商场中，商场的运营开发商排名前6位的分别是：万达系8家，百联系7家，凯德系5家，万科印力系4家，龙湖系3家，瑞安系3家。这6家占据了60%的市场份额，商业地产中，品牌开发商的集中度更高，这也是老王家万达广场值钱的原因，缺钱了，随便找几家拿出来卖，都是头部的商场，租金现金流回报很稳定。万科今年以来也遇到极大困难，除了已经卖掉的七宝领展（原七宝万科），入榜的南翔印象城和松江印象城也挂牌在卖，以寻求资金回笼还债。

TOP50商场开发运营商统计分布

九、入选商场运营年份分布统计

在入选的TOP50商场中，5年以内新开的商场有12家，占24%；运营6-10年的商场有16家，占34%；运营11-20年的商场有15家，占30%；运营21年以上的商场有6家，占12%；以住宅房产经验，10年以内算次新商品房，那入选的10年以内次新商场共有29家，占总体的58%，说明这10年来，上海的商业体整体更新换代速度较快。

个别老牌商场稳定运营了20多年甚至更久，主要得益于历史先机的积淀，优越的地理位置，完善的品类布局、稳定的服务质量和良好的运营策略。

入选新建商场如环宇城MAX开业2年，具有明显区位优势，是地铁11和14号线交汇站上盖，处于真如副中心的核心位置，且配套有山姆会员店，填补了真如商圈大商业体欠缺的空白。当然，代价是距离几百米外的普陀绿地缤纷城和上海复悦荟这2个老牌商场的急速衰败。另一个新建商场冲击市场的案列是已经开业17年的奉贤头牌商业体南桥百联，在1公里不到的奉贤龙湖天街开业的冲击下，营业额生生下降了3成多。上海的消费市场已经进入了存量市场，增量已经很难达成，新建商场抢到的市场份额就是老商场不断流失的份额，一代新人换旧人，老商场的出路在哪里，是焕新改造，还是苟延残喘，都是艰难而痛苦的选择。

TOP50商场运营年份统计分布

新老商场已开业年份对比

（完）