2026消费世界指南⑥,免税与折扣业态革新，重塑中国零售版图新格局

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编者按

今天，我们的消费世界已经高度发达。明天，它又将呈现怎样的光景？站在岁末年初，我们选取了餐饮、茶饮、饮料、服装、奢侈品、美妆、商场、商超、潮玩、演出等十个广受瞩目的消费领域，请相关行业的长期观察者逐一开展对谈。

我们想从这些观察者口中一探在2026年，乃至更长远的未来，人们的衣食住行和吃喝玩乐里会有哪些新的体验出现。更进一步的，我们会谈到今天一些行业的热潮背后有何隐忧，一些行业当前的困境又能如何破局。

零售商业地产：免税与折扣业态将重塑中国零售版图

近年来，零售商业地产始终为客流和盈利所困。在标准化大盒子逐渐让人审美疲劳的背景下，差异化和特色化，正成为业主和品牌方必须考虑的方向。为此，《第一财经》杂志采访了仲量联行中国区零售研究负责人朱建辉，探讨中国零售商业地产的未来可能性。

仲量联行中国区零售研究负责人 朱建辉

Yi：YiMagazine

Zh：朱建辉

Yi：疫情之后，社区商业似乎比核心商圈商业人气更旺，怎么理解这种现 象？

Zh：整体来看，消费结构仍处于调整中。服饰、鞋包、化妆品等传统零售品类趋紧，导致当前周期中零售地产承压、招商运营面临挑战。另一方面，以情绪价值、生活方式为主的业态，如健康、文旅演艺、体育运动等仍在发展。

据我们统计，中国主要城市优质零售地产市场平均空置率并未大幅上涨，仍有表现突出的零售商业项目出现在核心商圈。因此，不能简单地认为核心商圈人气就一定不如社区商业。

社区商业显得突出，原因主要有两点：一是疫情后开发商开始重视社区商业，持有型社区商业的出现也提升了社区商业的档次和内容；二是供给侧变革为品牌扩张创造条件，更多品牌和业态进入社区，居民日常消费得以回归社区型品牌门店。同比数据也显示，空间营造好、运营水平高的社区商业客流增长明显，因此给人留下更活跃的印象。

Yi：在这种背景下，市中心商场的机会又在哪里？

Zh：市中心、城市级商圈的地标商场仍是城市商业的天花板，能满足对品质、时尚、场景要求更高的广域消费者，其购物和社交功能难以被替代，尤其在奢侈品和高端消费领域。

节假日经济和文旅消费回暖，显著带动了长沙、重庆、成都、西安等旅游城市的核心商圈消费。发展节假日经济和夜经济、打好文旅牌，是城市商业近期的重要出路。

赛事经济、演艺经济也是城市吸引客流的关键。大型运动赛事或头部艺人演唱会通过“票根经济”拉动消费，实现流量转化。社交网络上的流量同样可带动线下回暖，如上海兴业太古汇借助“路易号”等品牌活动显著提升了餐饮客流和销售 额。

此外，伴随商业地产重心从粗放外扩回归中心城区，城市更新和“商改住”政策使核心商圈老旧资产焕发新价值，消费人口回流带来潜在增量。

未来，核心商圈与非核心商圈应“双轨发展”：非核心商圈，尤其是社区商业以生活便利和黏性消费为主；核心商圈则应聚焦品质化、主题化，引入高端品牌、艺术展览、潮流玩物、赛事演艺等内容，成为各代际消费群体的首选目的地和国际消费中心城市的核心承载地。

Yi：展望未来3到5年，零售商业地产可能会出现怎样的“新物种”？

Zh：一个比较明确的方向是免税商业。在陆续实行的中国免签政策的推动下，海外消费力回流，但与纽约、伦敦等国际消费城市，以及东京、曼谷等邻居城市相比，中国免税经济在规模、品牌乃至国际知名度等维度仍有差距。免税商业是任何一个国家消费中心城市建设道路上的“基建”，与传统有税商业一起，构筑起一个国家完整的商业体系，我们必须补齐短板。

今年海南封关，是中国免税经济发展的重要里程碑。未来一两年，随着海南免税商业新一轮发展和城市免税店在主要城市落地，中国免税经济有望迎来新阶段。

此外，传统零售商会更多尝试主题性、内容性场景营造，迎合社交网络热点。但项目总体形态不会大幅超出当前认知，“微创新”和“微改造”仍是市场主流。

在这一轮经济周期中，平价消费和基本消费在很多国内城市，尤其非一线城市，是主流趋势。无论是城市奥莱，还是城市周边的大型目的地型奥莱，都在市场中扩张，一些头部开发商仍在进驻这一赛道。我们的最新调查结果显示，一些投资机构在关注零售资产收购时，也愿意考虑购买奥莱这类资产，说明其发展仍受资本市场认可。

与此同时，在所谓的“平价”消费日渐主流的观点中，我们仍看到“超溢价”消费的散点式崛起。中国年轻一代消费者的消费观早已今非昔比，理解“前排观影”与“团券吃饭”的“非冲突性”，才能展望未来真正属于中国年轻人的消费新物种。

我们认为，人文符号、社群IP、流行文化等精神元素，更应成为未来零售商业发展关注的方向，而考验这场消费逻辑代际更替的是：如何让流量变成可盈利的商业模式。在这一点上，泡泡玛特以“IP创造”作出了现阶段中国消费的开创性示范。

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